乔续宁：法定优先承租权行使条件的认定

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”该条规定将优先承租权上升至法定权利层面，在保护承租人权益、维护租赁市场秩序、保障人民群众居住安定等方面极具意义。鉴于社会生活中案件情况复杂多样，司法实践中，如何认定法定优先承租权的行使条件，是使该项权利落到实处的关键。笔者尝试结合既有裁判规则，对该问题作一探讨。

 

房屋租赁合同关系需合法有效

 

出租人与承租人之间需存在合法有效的房屋租赁合同关系，且租赁期限在2021年1月1日后届满。

 

一方面，“租赁期限届满”系该条文的明确规定，排除了合同无效、被撤销、提前解除等情形。作为一项法定权利，租赁合同关系的合法有效，是优先承租权的行权基础、应有之义。若租赁房屋系违法建筑，该租赁合同关系本身无效，优先承租权便无从谈起。另有观点认为，出于对租赁合同双方是否已建立良好信赖基础的考量，认为该合法有效的租赁关系应为一年或两年以上，对此，笔者认为，关于租赁期限的约定，系缔约时双方意思表示一致的结果，可能是当时某些特殊因素所致，如仅将优先承租权赋予长期租赁合同关系的承租人，则可能为规避优先承租权提供机会，不利于平衡各方利益，且易使优先承租权沦为空谈。

 

另一方面，基于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十一条规定，租赁期限在2021年1月1日后届满的，承租人方可主张法定优先承租权。

 

出租人需有继续出租之意愿

 

意思表示是法律行为不可或缺之要素，合同行为作为最普遍的民事法律行为，各方达成合意，且满足其他构成要件的情况下合同成立、生效。出租人作为权利人，对其所有的房屋是否出租拥有自主决定权，因而优先承租权的行使，须以出租人在租赁期限届满后仍有继续出租之意愿为前提，如出现出租人欲收回自用，或租赁房屋已被纳入征收范围等情形，优先承租权则无行使可能。但鉴于该要件具有极强的主观色彩，且容易发生变动，涉诉案件中，举证责任的分配、举证高度的认定是审查该要件的关键。

 

笔者认为，基于民事诉讼谁主张、谁举证的基本原则，承租人仍对出租人是否有出租意愿负有举证责任，同时法院可对出租人是否进行过明确告知、租赁房屋于原租期届满后是否另行出租、出租间隔时间等因素予以综合考量。如在某服饰公司与某大厦公司房屋租赁合同纠纷案中，二审法院认为，涉案场地租赁合同到期前，某大厦公司将涉案场地不再对外出租函告某服饰公司，经过某大厦公司举证证明，涉案场地至审理时仍未出租，故应当认为，双方租赁合同届满时，某大厦公司就涉案场地并无意愿继续出租，并已在双方租赁合同到期前予以告知；仅以收取案外人意向金的行为并不足以认定某大厦公司在涉案场地租赁合同到期时仍存在继续出租的意愿，并进而侵害某服饰公司的优先承租权，故对一审法院认定某大厦公司存在继续出租的意愿，意欲与他人签订案涉场地租赁合同，侵害了某服饰公司的优先承租权的认定予以纠正。

 

若出租人以正当理由阻却承租人行使优先承租权，后又在短期内另行出租的，承租人仍有权以优先承租权受侵害为由提起诉讼，此时则要求出租人对另行出租的缘由予以举证，并作出合理解释。

 

承租人需满足“同等条件”

 

同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，即对承租人予以适当倾斜保护的同时，不能排除出租人出租房屋以追求利益的权利，该要件是体现利益平衡、维护租赁市场秩序、实现优先承租权设立初衷的关键，亦是司法实践中类案审理主要的争议焦点。“同等条件”一词，在我国民事法律中并不少见，如按份共有人优先购买权、承租人优先购买权、职务技术成果完成人优先受让权、股东优先购买权中均有同等条件之要求。而在按份共有人优先购买权中，同等条件主要指转让价格、价款履行方式及期限等因素，在股东优先购买权中，同等条件主要指股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。笔者认为，在相关司法解释未对优先承租权同等条件作出进一步释明之前，租金、支付方式、租期、租赁面积等因素均有重要参考意义。

 

但优先购买权、优先受让权均发生在买卖合同关系当中，相较而言，房屋租赁合同作为典型的继续性合同，其同等条件的认定则更为复杂多变，商业租赁中的免租期、租金递增、租赁用途、转租、违约责任等条款，住房租赁中是否饲养宠物、改变房屋结构等均可能成为“条件”，承租人既往的履约情况、商业租赁承租人经营状况等亦会影响合同的订立、履行。

 

结合上述分析，笔者认为，司法实践中对于优先承租权同等条件的认定，可从“相对同等”原则出发，以租赁面积、租金、支付方式、租期等合同条款为基础，区分住房租赁、商业租赁中的重要影响因素，同时结合承租人是否曾有严重违约行为综合考量，以实现意思自治和公共标准的平衡，通过司法裁判传递诚实信用的社会主义核心价值观。此外，另有观点认为出租人已与第三人签署租赁合同亦应作为承租人优先承租权的行使条件，笔者认为此限定缺乏必要性、合理性，且导致纠纷更为繁杂、诉讼成本增加，更不利于交易的稳定。

 

作者系上海市静安区人民法院法官，首发于上海法治报