所有权变动不破租赁的相关裁判规则5条

1. 司法强制拍卖中的交易行为仍具有私法属性，买受人需继受标的物上的租赁关系，司法强制拍卖导致所有权发生变动的，不影响买卖不破租赁的适用——北京无极液压工程有限公司诉李某某、第三人北京诚信机电有限公司合同纠纷案

案例要旨：（1）司法强制拍卖中的交易行为仍具有私法属性，买受人需继受标的物上的租赁关系，司法强制拍卖导致所有权发生变动的，不影响买卖不破租赁的适用。（2）以租抵债不影响买卖不破租赁的适用，合意抵销发生类似于出租人向承租人一次性预付租金的法律效果，买受人可就其成为租赁物所有权人后所生租金向出卖人行使不当得利返还请求权。所有权作为完全物权其交易尚不能破除租赁，依当然解释，举重以明其轻，使用权仅包含部分物权权能，对世效力较弱，因而使用权转让亦应当不破租赁。

案号：（2020）京民申5019号

审理法院：北京市高级人民法院

案例来源：《人民法院案例选》2021年第5辑（总第159辑）

2. 在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议，法院在审理过程中除审查形式要件外，还应加强实质审查——案外人杨某某执行异议之诉案

案例要旨：在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议，法院在审理过程中除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于构成虚假租赁的，应当按照《民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应严格追究其刑事责任。

案号：（2019）浙0726执异15号

审理法院：浙江省金华市浦江县人民法院

案例来源：《人民法院案例选》2021年第4辑（总第158辑）

3. 租赁行为发生在抵押权设立之后的，不符合“买卖不破租赁”的情形——瑞祥公司诉日升公司排除妨害纠纷案

案例要旨：出租人和承租人签订房屋租赁合同的时间点晚于抵押权设立的时间点，不符合“买卖不破租赁”的情形，且当事人无特别约定的，租赁合同对房屋买受人不发生法律效力，承租人应腾空并交付房屋。

审理法院：南通市中级人民法院

案例来源：江苏法院网，发布日期：2022年11月21日

4. “买卖不破租赁”原则须确保在保护租赁交易安全的同时不侵犯善意买受人的合法权益——张某诉成某、马甲房屋租赁合同纠纷案

案例要旨：审判实践中适用“买卖不破租赁”的原则，须确保在保护租赁交易安全的同时不侵犯善意买受人的合法权益，故在适用“买卖不破租赁”的原则时须符合三个构成要件，即：买受人已取得租赁物的所有权；所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效；所有权发生转移前，租赁权已进行有效公示。

审理法院：昆明市中级人民法院

案例来源：昆明市中级人民法院网，发布日期：2021年3月1日

5. 以房屋使用权抵偿欠款的合同，并非真实的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则——王某1诉邱某某等财产损害赔偿纠纷案

案例要旨：（1）为防止当事人规避执行，人民法院在处理查封、扣押的不动产之上被设置长期租赁关系等权利负担时，应当从租赁合同签订的目的、签订时间、履行过程及是否备案等实质要件和形式要件从严审查。（2）买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上。当事人以让渡房屋使用权的方式抵偿债务而签订的《商铺房屋租赁补充合同》，实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同，不具有物权性质，从而不能以买卖不破租赁原则对抗法院的依法处置等措施。（3）当事人迟延交付第三人通过竞拍取得或法院裁定移交申请执行人的不动产，给权利人造成财产损失的，应当依据《物权法》第三十七条规定承担民事责任。

案号：（2018）苏0381民初130号

审理法院：江苏省新沂市人民法院

案例来源：徐州市中级人民法院网，发布日期：2019年2月20日

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