​叫停物业公司动用维修基金“擅作主张”维修

物业维修基金俗称“房屋养老金”，是专门用于对小区物业共用部位和公用设施进行大的维修保养的资金，其产权属于全体业主。为维护房屋产权人和使用人的合法权益，政府有关部门对住房维修基金缴存使用都有明确的规定。无论是物业公司还是业委会，若要动用维修基金对小区共用部位和公共设施进行维修，都必须严格按照相关规定办理，维修方案亦须经过法定程序通过后实施。

基本案情 

某小区的楼栋顶层采用了斜顶式设计，屋面铺设了装饰性瓦片，整体风格统一，非常美观。物业公司表示，一些业主发现小区楼顶层屋面的装饰性瓦片有个别松动的情况，并通过信访渠道向有关部门反映了这一问题。相关部门指示物业公司尽快修复屋顶瓦片，甚至可以启动应急维修资金以应对紧急情况。

为此，物业公司按照程序启动了应急维修资金使用程序，并委托了一家鉴定机构对涉案的F栋楼顶屋面进行了鉴定。后来，该鉴定机构出具了鉴定意见，指出F栋楼顶屋面局部瓦片出现了开裂、破损、脱落和缺失的现象，个别残存的瓦片也呈现脱落的趋势，存在危险隐患。鉴定结果认定屋面构件受到了一般损坏，需要尽快对受损部位进行修缮处理。

在2021年3月，物业公司在广州市物业专项维修资金信息管理系统登记了"F栋顶楼屋面瓦修复工程"项目，并进行了预算审价。随后，在2021年6月，物业公司发布了《邀请招标文件》，并成功中标某装饰公司。双方进行了协商，并制定了"铲除F栋顶楼原屋面的瓦片及其松脱的砂浆结合层，重新做防水层及涂料装饰"的维修方案。F栋被划分为三个单元，物业公司仅在二单元一楼大堂张贴了公示维修方案。然而，在2021年11月，某装饰公司在未获得施工许可证的情况下，开始铲除F栋顶楼部分瓦片，并计划使用刷涂料的方式进行维修。然而，在准备进行刷涂料的过程中，刘先生等78户业主阻止了此次施工。

F栋的刘先生等78户业主认为，物业公司未经业主同意擅自施工，并动用维修资金，故意破坏了楼顶的瓦面，严重影响了楼体的美观，并妨碍了防水和排水功能。业主们认为物业公司的行为违反了物业服务合同的约定，因此向法院提起诉讼，要求物业公司将拆除的F栋楼顶瓦面恢复到原状，以保持原有的外观、结构和功能。

裁判结果
 
广州市中级人民法院二审判决：物业公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将其铲除的楼顶瓦面恢复原状。

法 官 说 法

广州市中级人民法院赵琦铭：
物业公司作为小区物业服务企业，与刘先生等业主建立了物业服务合同关系。刘先生等人作为涉案楼栋的业主，享有对共有部分（包括楼顶等）的共有权和共同管理权。物业公司接受刘先生等人的委托，负责对涉案楼栋的楼顶屋面瓦进行维护和管理，并接受业主的监督。

从程序上来看，楼顶屋面瓦的维修属于重大维修项目。根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于应由业主共同决定的事项。必须由占有专有部分面积比例三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经过占有专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，方可启动维修程序。

然而，在本案中，物业公司未经业主的表决，擅自启动了维修程序。目前，刘先生等78户业主提出了异议，超过了涉案楼栋126户业主的一半。在后续的鉴定、招标等程序中，业主方代表没有参与和监督。物业公司的上述行为已经侵害了业主的知情权、表决权等合法权益。

从维修方式上来看，涉案楼栋楼顶屋面瓦只有局部的开裂和破损，物业公司完全可以仅对受损的瓦片进行局部修补和更换。即使需要全部铲除并重新修复楼顶屋面瓦，物业公司也应该按照原始设计的要求，采用与之前相同的材料和工艺进行重新铺设，以保持与其他楼栋一致的外观。然而，物业公司却选择了将屋面瓦全部铲除，并采用刷涂料的方式进行维修，这涉及到对建筑外观的重大改变，超出了物业公司对共用部位和设施进行维护和管理的合理范围。因此，涉案业主有权要求物业公司将拆除的屋面瓦恢复到原状，按照楼宇最初的统一设计样式进行修复。

物业管理服务对于居民来说是关系到千家万户的重要事务，是基层社会治理中的重要组成部分。作为业主，他们享有监督物业服务企业工作、监督物业共用部位和设施设备专项维修资金管理和使用的权利。物业服务企业应充分尊重业主的知情权、表决权和监督权等合法权益，合理适度地为小区业主提供物业管理服务。如果物业服务企业未能履行或不适当履行法律、法规和合同约定的维修、保养和管理义务，就构成违约，应承担相应的违约责任，包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。因此，小区业主有权要求物业公司履行其合同责任，并确保居民的合法权益得到保护

来   源丨广州市法院新媒体工作室