相较于其他民事合同关系，房屋租赁合同具有履行期限长、权利义务关系复杂等特点。基于特殊的价值考量，立法还规定了最长期限限制、“买卖不破租赁”等制度。本文旨在梳理房屋租赁合同效力的审查要点，尤其是一些有别于一般民事合同的特殊审查要点，为从事房地产审判实务的法官提供参考。
审查要点一缔约主体
一、对缔约主体民事行为能力的审查
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十四条规定，“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”因此，不满八周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的八周岁以上自然人签订的房屋租赁合同，应当认定为无效。
《民法典》第一百四十五条第一款规定，“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”鉴于房屋租赁合同系双务合同，订立房屋租赁合同也明显不属于与限制民事行为能力人年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，在未经法定代理人同意或事后追认的情况下，限制行为能力人订立的房屋租赁合同也应当认定为无效。
当然，实践中也存在法定代理人对签约事实知情且同意、但故意利用缔约人的行为能力瑕疵，恶意主张合同无效的情况。具体案件中，应结合缔约背景、交易目的、缔约过程、合同履行情况等判断法定代理人是否知情且同意，进而准确认定合同效力。
二、对缔约主体出租权限的审查
出租人即便不具备出租房屋的权利，原则上也不影响房屋租赁合同的效力。若因出租人以外的权利人主张权利导致合同无法履行的，承租人可以解除合同并要求出租人承担违约责任。
实践中，缔约主体出租权限的常见瑕疵主要包括以下几类：
1. 房屋部分共有人对外出租
部分共有人未经其他共有人同意擅自对外出租房屋，租赁合同对不同意出租的共有人不发生法律效力。当然，实践中也要注意审查其他共有人是否存在虽然未在合同上签字，但对签约事实知情且同意的情况，有效规制出租人恶意违约损害承租人合法权益。
2. 承租人未经出租人同意对外转租
2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 据此，曾有观点认为根据前述条文的反向理解，承租人未经出租人同意对外签订的转租合同无效，也有观点认为效力待定。
《民法典》第七百一十八条吸收并修正了前述条文，不再使用“认定转租合同无效”的表述，规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，修订后的《城镇房屋租赁合同司法解释》也删除了前述规定，彻底消弭了前述争议。
据此，不论是《民法典》实施前还是实施后，承租人未经出租人同意对外订立的转租合同，均应认定为有效合同（即便《民法典》实施之前存在效力争议，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，《民法典》实施前承租人未经出租人同意对外订立的转租合同，也应认定为有效合同），只不过对出租人不产生法律约束力，且出租人有权解除租赁合同。出租人解除合同的，次承租人可以解除转租合同并要求承租人承担违约责任。
3. 租赁过程中出租人丧失房屋所有权
《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，租赁期间出租人丧失房屋所有权的，房屋租赁合同仍然有效。
承租人的租赁权是否可以对抗房屋所有权的继受人，依照《民法典》第四百零五条、《城镇房屋租赁合同司法解释》第十四条的规定，应结合租赁权是否在先设定、承租人是否实际占有、当事人是否另有约定等进行判断。
例如，出租人设定抵押权在先、签订房屋租赁合同在后，或者签订房屋租赁合同在先但并未实际转移占有、后设定房屋抵押权，因抵押权人行使抵押权导致房屋所有权发生变动的，承租人的权利不得对抗基于抵押权实现取得权利的继受人。
又如，房屋已被依法查封后签订房屋租赁合同，承租人的权利也不得对抗基于执行行为取得权利的继受人。承租人的租赁权无法对抗房屋权利继受人导致房屋被收回的，承租人可以解除合同并要求出租人承担违约责任。
三、对缔约代理权限的审查
代理行为包括委托代理和法定代理。关于委托代理，《民法典》第一百七十一条第一款和第一百七十二条规定了无权代理、表见代理等情况下房屋租赁合同效力的认定依据，在此不作展开。
实践中，另有一些涉及代理权限瑕疵的特殊情形，主要包括以下几类：
1. 冒名出租行为
法理上，冒名出租行为一般准用无权代理制度予以调整。
首先，若被冒名人对冒名人的出租行为予以追认，则房屋租赁合同原则上亦属有效合同。参照《民法典》第五百零三条规定，被冒名人已经开始履行合同义务或者接受承租人履行的，也视为对合同的追认。
其次，若被冒名人未予追认，应判断是否构成表见代理。若冒名人确实具备足以使承租人产生信赖的权利外观且被冒名人存在可归责性时，房屋租赁合同原则上有效并直接约束承租人和被冒名人。
最后，若被冒名人未予追认，亦不构成表见代理，冒名人和承租人签订的房屋租赁合同对被冒名人无法律约束力。此时，参照《民法典》第一百七十一条第三、四款的规定，承租人可以要求冒名人承担法定责任。
2. 监护人出租被监护人的房屋
监护人代替被监护人从事民事法律行为，属于法定代理范畴。《民法典》在“代理”一章中仅将无权代理规定于“委托代理”一节，未对法定代理作出相应规定。但实践中也存在法定代理框架下发生无权代理的可能性，比如监护人资格被终止后实施的代理行为等。此时，一般也应当准用“委托代理”一节的相关规定判断合同效力。
审查要点二意思表示
一、对通谋虚伪行为的审查
《民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”通谋虚伪行为可能是无隐藏行为的单层结构，也可能是同时存在伪装行为和隐藏行为的双层结构。司法实践中应当认定伪装行为无效，并另行依法认定隐藏行为的法律效力。
实践中，要注意审查房屋租赁合同双方是否存在通谋虚伪意思表示。例如，一些依政策被限制交易的房屋、土地或车位的权利人，往往会选择与相对方以签订一次性付清巨额租金、到期即续的超长期限的房屋租赁合同，达到规避政策完成转让的目的。如果经审查后发现双方的真实意思表示确为买卖，应否定房屋租赁合同的效力，并结合实际情况认定作为隐藏行为的房屋买卖合同的效力。
二、对恶意串通损害他人利益行为的审查
《民法典》第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”如果房屋租赁合同缔约双方之间相互勾连，以签订合同的形式不正当损害他人合法权益，应认定合同无效。
例如，公司股东和第三方串通，通过虚构公司和第三方之间的房屋租赁合同，以偿付租金的名义转移公司资产，损害公司其他股东和债权人的利益，该合同应当认定无效。
又如，作为被执行人的房屋产权人与承租人倒签房屋租赁合同时间，虚构在先的租赁债权意图对抗执行，损害申请执行人的利益，该合同也应当认定无效。
对于恶意串通损害他人利益的行为，在审判实践中应注意结合合同磋商、签订和履行情况、交易模式、当事人之间的沟通记录、标的物转移占有和使用情况等谨慎审查判断。
审查要点三租赁标的
一、对租赁标的物是否属于违法建筑的审查
根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条、第三条规定，当事人就未取得规划许可证或未按规划建设的房屋、未经批准、未按照批准内容建设或超过使用期限的临时建筑签订的房屋租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前，当事人完成相关审批手续的，可以补正合同效力。
实践中比较特殊的情形是出租人对合法建筑分割后进行出租。如果租赁房屋的分割已经在实质上构成改变规划设计，则合同应认定为无效。另需指出的是，判断房屋是否未按规划建设，不以房屋实际经过竣工验收为必要条件。
二、对租赁标的物是否符合使用条件的审查
1. 未通过消防验收的建筑
《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”该规定属于典型的不导致合同无效的规定。但是，依照《民法典》第七百二十四条第三项规定，出租人提供的租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。
2. 存在结构隐患的危房
住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。前述规定仅为部门规章，不能作为认定合同效力的直接依据。对于存在结构隐患的危房，一般不影响房屋租赁合同的效力。
当然，对于出租存在严重结构隐患甚至存在坍塌风险的危房的行为，确实可能对社会公共利益产生显著的负面影响，是否绝对不影响合同效力，还应在个案中谨慎判断处理。
三、对租赁标的物违反用途的审查
住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条第三项规定，违反规定改变使用性质的房屋不得出租。前述规定仅为部门规章，不能作为认定合同效力的直接依据。对于改变房屋用途出租的行为，不应轻易否定合同效力。
但是对于一些特殊性质的房屋，如果擅自改变用途出租营利，仍应对合同效力作出否定性评价。
例如，对于出租人将划拨土地上房屋对外出租营利的行为，应该区分土地使用权人的类别进行处理：若划拨土地使用权属于一般的公司、企业、其他组织和个人，且房屋取得合法权属证书的，应认定房屋租赁合同有效，但出租人应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条之规定，将租金中所包含的土地收益上缴国家；若划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的单位，出租此类划拨土地上的房屋作经营用途的，房屋租赁合同因违背公序良俗而无效。
又如，对于出租人将经适房对外出租营利的行为，考虑到经适房是政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，相关房屋租赁合同构成利用公共资源谋取个人利益，因违背公序良俗而无效。
审查要点四租赁期限
一、租赁期限有无超过法定最长期限
《民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。
需注意的是，实践中有当事人试图以“租赁期限为20年，到期后自动续期20年”等约定规避法律对租赁合同最长期限的限制。此类自动续期的约定无效，20年租赁期限到期后，双方形成不定期租赁合同关系。
二、转租期限是否超过租赁期限
在承租人对外转租的情况下，转租合同约定的租赁期限超过租赁合同约定的租赁期限时是否有效，应当注意规范的变化。2009 年《城镇房屋租赁合同司法解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”修订后的《城镇房屋租赁合同司法解释》已经删除了前述规定。
《民法典》第七百一十七条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
据此，《民法典》实施后，转租期限超过租赁期限的约定仍为有效，只是对出租人不发生法律效力。若出租人选择租赁合同到期后收回房屋，次承租人可以解除合同并要求承租人承担违约责任。
结语
准确认定房屋租赁合同效力，是办好房屋租赁合同纠纷的第一步。法官应当依法秉持促进交易、保护合同双方合法权利、维护房地产租赁市场秩序的理念，在全面听取各方当事人意见的基础上，从缔约主体、意思表示、租赁标的、租赁期限等维度出发，全面审查影响房屋租赁合同效力的关键要素，实现“三个效果”的有机统一。
来源：“上海高院”公众号
作者：金绍奇，法学博士。现任上海市松江区人民法院党组成员、副院长，三级高级法官
暨秉恒，法学硕士。现任上海市松江区人民法院民事审判庭副庭长、一级法官
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