房屋租赁的常见法律问题

社会生活中，越来越多的人因为自主或者生产经营的需要租赁房屋，但各种租房问题也随之而来。租赁合同怎么签？收房时设备坏了怎么办？

1【 房屋租赁合同是否必须采用书面形式？】

租赁期限六个月以上的，应当签订书面的租赁合同。

2【 租赁期限是否可以约定任意年限？】

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过的部分无效。

3【 租赁合同被认定无效，造成的损失如何承担？】

合同被认定为无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同被认定为无效后，造成的损失主要有以下几类：

01房屋占有使用费

可参照合同约定的租金标准由承租方支付给出租方。

02装修损失

经出租人同意：

形成附合：

出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

未形成附合：

出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

未经出租人同意：

装修费用由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿因装修给房屋造成的损失。

03扩建损失

经出租人同意：

有约定：

合同对扩建费用的承担有约定的，按照合同约定处理。

无约定：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

未经出租人同意：

扩建费用由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿因装修给房屋造成的损失。

4【 房屋损坏由谁负担维修义务？

义务人不及时维修房屋怎么办？】

a.出租合同有约定的，按照合同约定处理。

b.一般由出租人履行维修房屋的义务。因维修租赁物影响承租人使用房屋的，相应减少租金或延长租期。

c.因承租人过错致使房屋需要维修的，出租人不承担维修义务。

d.承租人请求出租人在合理期限内维修房屋，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。

5【 租赁期间内，想要转租房屋，怎么处理？】 

a.承租人在租赁期内将租赁房屋转租给第三人，需经过出租人的同意，转租期限不能超过承租人剩余租赁期限。

b.出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提异议的，视为出租人同意转租。

c.转租后，承租人与出租人之间的租赁合同仍然继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当向出租人赔偿损失。


6【 合同到期后，押金是否必须全额退还？】 

对于押金的处理，如合同有约定，则应按照合同约定处理。如租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金的作用一般是为房屋及屋内财产设定的担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失，可从押金中扣除。


7【 出租人与多人就同一房屋签订房屋租赁合同，怎么处理？】 

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：

已经合法占有租赁房屋的→已经办理登记备案手续的→合同成立在先的

不能取得租赁房屋的承租人可向出租人请求解除合同、赔偿损失，以维护自己的合法权益。

8【 租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提异议，双方之间的租赁关系如何认定？】 

租赁期限届满，双方未续签新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提异议的，原合同继续有效，但是租赁期限为不定期。不定期租赁，出租人和承租人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

9【租赁房屋后，发现房屋存在权属争议或者房屋被司法机关、行政机关依法查封、扣押，怎么处理？】 

因租赁物权属有争议或租赁物被司法机关、行政机关依法查封、扣押，致使租赁物无法使用的，承租人可依据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，向出租人主张解除合同，并赔偿相关损失。

10-【什么是承租人的优先租赁权？】 

承租人的优先承租权是指，合同到期后，出租人另行出租租赁房屋前，应当提前在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先承租的权利。

一般情况下，满足以下三个条件构成侵害承租人优先承租权：一是租赁期限届满时，原承租人向出租人作出过明确的希望继续承租的意思表示；二是出租人在租赁期限届满后将房屋直接出租给了原承租人以外的第三人，而未将出租意愿和租赁条件以合理方式通知原承租人；三是非因承租人自身原因没有继续承租或者再次承租其原出租房屋。

来源：济南中院