彦羽：物业管理和社区的腐败问题

《经济观察报》曾刊发孙立平的文章《腐败使我们失去了什么？》一文，充满了强烈的情绪和感慨。中国社区发展的道路实际上是在两条选择之间摇摆：一条是通过理性的物业管理夯实社区的物质基础，为民主和现代化的社区创造条件；而另一条则是重演中国两千年来的官僚体制，将社区变成像吸盘一样的掠夺机构。在这个选择中，腐败——利用公共权力和公共利益谋取私利的行为扮演着重要角色。

从开发商的角度来看，他们作为资源控制型的体制设计，要成功地开发和交付楼盘，通过前期物业管理保持社区资源的绝对优先权是必要条件。我们同意这种优先权，因为在房屋未交付给小业主之前，开发商是最大的业主，他们的权益应该受到尊重。然而，当这种优先权不是通过合同而是通过政治任命产生时，开发商与物业公司之间缺乏明确的责权利机制，这就导致社区资源被少数人垄断。在社区事务上，开发商像家长一样说一不二，而物业公司则像马首是瞻的奴才。这种政治体制催生了资源和信息的纵向流动，阻碍了横向流动。开发商和某些业主之间的关系更像是一种“朋党”关系，业主要解决物业管理上的问题，例如维修、质量问题、装修违章等，找物业人员往往得不到结果，而找开发商的老板却能轻松解决。因此，物业管理往往成为一种附属品。

另外，一些开发商在提高现代化程度之后，意识到物业管理的附加值作用，即“好的物业管理能够提升房价，促进销售”。因此，他们大手笔聘请“洋顾问”，在物业管理上投入巨资，人员配置豪华，物业管理的投入和收入严重不匹配，只是表面文章。实际上，这是个人意志渗透下的物业管理绩效评估，成为腐败的根源。在房屋售罄之日，物业管理常常变成一种装饰品，断炊之时。这种表面文章和虚伪，让物业管理失去了本质的意义。

而在物业管理方面，腐败的中心内容在于社区财政供给能力的欠缺及其所产生的体制性腐败。近年来，全国各城市的物价部门对物业管理收费进行了清理，但在一些城市中，物业管理者微薄的工资与社区公共财产相映成趣，一些从业者从他们控制和服务的对象（物业本身）上获取收入，而不是真正关注物业管理的责任。通过“包干制”推行所产生的社区盈余常常并不是留给业主，而是为物业管理高管所占有。这样的社区行政体系充满了古已有之的人身依附关系、庇护关系和父权关系模式，无法培育现代的职业性和层级性。

诚然，有的开发商确实需要专业的物业管理，但当他们放权并展现民主勇气时，一些物业公司却蜂拥而至进行低价竞争，暗箱操作不乏其例，他们不考虑作为物业管理应肩负的责任，只在更低层次上进行管理和服务。这种社区腐败所刺激出来的潜规则使一些有关物业管理的问题发生异化。部分中介、媒体、物业管理承包商在立场上模棱两可，搅混水，而不是明确站在哪一边。

最近在某个小区，物业管理费定价为每月1.6元/平方，这个定价与小区档次相匹配，体现了开发商对物业的长远思路和负责任的做法。而有一家当地媒体，因为开发商未选择其打广告，便开始进行持续地“曝光”物业费超标，殊不知这样的管理费定价，方能最低限度地与小区档次相匹配，正好体现了开发商对物业长远的思路，是负责任的做法。

在美国历史上，存在着一个被称为“麦卡锡时代”的特殊时期，它代表着一股近乎歇斯底里的迫害浪潮，人们出于对某种事物的恐惧而毫不犹豫地伤害他人，这成为那个时代的特征。中国的文革也有类似的症候。今天许多社区蔓延着所谓的“维权战争”，一旦物业管理和物业管理费被卷入其中，也或多或少带有这种色彩。

在过去几年，房地产行业一直充满着阳光和繁荣，开发商和业主习惯于从房价上涨的浪潮中获益。然而，当环境发生变化时，大家仍然坚持着以前富裕的习惯，只能相互之间造成伤害。开发商提高房价的同时，物业管理费也不断上涨，业主们的需求变得更为迫切和直接。这在政治上引发了参与的狂热，经济上则导致了通货膨胀。

清廉的物业管理者，就像上世纪五十年代的马歇尔一样，物业管理本应成为超越社区政治争斗的象征。然而，在无情的权力斗争中，任何一个无可挑剔的人都对他们构成威胁。如果他们不站在那些权力之人一边，就有可能成为他们反对的一方。因此，他们需要先发制人，彻底损害他们的声誉，以使他们今后发表的任何意见都无人相信。

因此，那些表面上“和谐社区”的地方可能只是人们将社区腐败视为一种生活方式的产物。在这些地方，人们维持着一种关于价值观和房价的虚假繁荣，但实际上却没有真正的和谐。相反，那些声名不佳的物业管理，比如近年来在北京发生的众多事件，恰恰是引起争议的、充满生命力的新鲜事物。这些事件引起了人们的关注，揭示了社区中的问题，推动了社会对物业管理的讨论和改进。
 
来源于业委八卦站