金地集团困局何解？武汉在售12个项目，仅有2个热销楼盘

山雨欲来风满楼。

 

虽然业内都认为，作为领航金地30年的灵魂人物，凌克离任带来的市场冲击是可以想象的，金地出现的股价波动也同样在预料之内。

 

我们也都希望，凌克此时的功成身退，对于金地当下的平稳发展，不会有任何影响。但股债双杀之下，还是引发了外界对于金地集团的持续关注，没有了凌克的带领，金地集团还能穿越这一轮房地产下行周期吗？

 

当下，市场对房地产行业的信心不断下探，杯弓蛇影，任何风吹草动都会引起各方恐慌。

 

在房地产行业进入深度调整期,“招保万金”的金地集团也难以独善其身。

 

金地深耕武汉20多年，2019年之前，它数次位居武汉年度销量榜前几名。

 

但在2020年，金地集团在武汉的销量排名，已经跌出前十，位居第11名，随后在2021年、22年跌至第19名。“三稳”金地，为何在武汉一年不如一年？

 

在售12个项目，仅有2个热销楼盘

 

从金地集团官微，我们看到，金地武汉热销项目一览，共有12个，分别是大汉口生活圈：北辰金地漾时代、金地悦海湾、香港置地金地峯璟；汉阳滨江生活圈：绿城金地凤起听澜；蔡甸中法生态圈：金地朗悦、凤凰街6号，金地国际城、武汉城建金地和悦；鄂州葛店经济开发区：金地城与城棠境、金地城与城艺境、金地格林映象、葛店建投金地博雅园。

 

项目虽多，但大部分是在2020年之前入市的。且目前能称得上热销的楼盘不多。受到房地产行业回暖缓慢的影响，金地集团也出现了销售下滑的情况。

 

具体情况如何，下面看看我们的现场实探：

 

金地北辰漾时代，位于东西湖金山大道与新城十二路交汇口，为金地和北辰合作开发，项目于2019年11月17日首次开盘，与2023年4月推出收官之作4号楼，项目住房已售1096套，还余278套未备案。

 

从现场实景来看，目前项目前期已经交付，还有部分现房在售。售楼部只有少数工作人员。

 

东西湖还有金地悦海湾，位于三店中路与三店东路交汇处，项目于2018年10月1日首次开盘，开盘至今已五年，还未清盘，目前住房已售1501套，可售房源还余384套。

 

我们在实际探访中看到，这个项目也已经交付入住，目前营销中心也比较冷清。

 

房地产是资金密集型行业，现金流至关重要。一般而言，现金流可以分为两部分，第一便是经营性现金流，比如销售回款。

 

然而当预期和信心都衰退时，房子质量再好，房企专业水平再高，仍然会面临销售不畅，回款降低，从而陷入恶性循环，引发偿债危机。

 

绿城金地凤起听澜位于汉阳晴川大道与四新南路交叉口，项目由绿城与金地联手开发，于2019年12月7日首次开盘，住宅房源共1882套，其中住宅已售968套，还剩848套未网签。也就是说，4年时间卖了一半多一点。

 

该项目前期楼栋已经在去年底交付入住，公建化外立面实景呈现的非常漂亮。这里对汉阳来说，是一个全新的地块，短期内没什么人气。

 

金地朗悦位于蔡甸汉阳大道与知音湖大道交汇处，于2020年9月12日首次开盘，其中住宅共540套，已售531套，还剩9套未网签。

 

该项目基本属于售罄了，前期也已经交付了。但在今年上半年，项目因为“房屋公摊面积比使用面积还大”遭到业主投诉。

 

根据武汉市民热线的新闻显示：夏女士于2021年购买蔡甸区金地朗悦项目16号楼405，合同约定交付时间是2023年9月，结果今年3月通知提前交房。看到房子时夏女士彻底傻眼了，原本52平方米的房屋又小又窄，面积“缩水”严重，与当初买房时看到的样板间大相径庭。

 

大手笔重仓鄂州葛店

 

抢占洼地是否等到市场爆发？

 

早在2019年，金地集团重仓布局光谷东，连拿四块地进入葛店，打造约80万方光谷东中央生活区，包含003，026，038，063等四个地块。

 

彼时紧邻光谷的鄂州葛店拥有众多光谷外扩的红利，因此吸引了一众房企布局，而金地作为嗅到区域发展势头的房企之一，也向鄂州抛出了橄榄枝。

 

金地把003地块项目名为金地中梁·棠境，为王府中式高层产品；026地块项目名为金地艺境；038地块项目名为

 

金地格林映象；063地块目前还处于规划中，我们在营销中心的展示图上看到，063地块仍未命名。

 

地块现状如下，暂时没有动工的迹象。

 

除此之外，金地还与葛店建投合作开发有葛店建投金地博雅园。也就是说，金地在葛店一共有5个项目，可谓大手笔。

 

金地中梁棠境已于2019年底首开，主推1、3、7号楼，建面约90、91、110平房源，毛坯销售，当时均价约10000元/平。

 

我们在实探中看到，项目前期已经交付，金地中梁棠境营销中心基本已经荒废。但根据最近一份葛店楼盘销售情况来看，金地中梁棠境还有房源在售。

 

金地城与城艺境已于2019年年底首开5-9号楼洋房，建面约115-127平米三房，共约114套房源，当时标准层均价约11980元/平，毛坯销售，该项目紧邻葛店奥特莱斯和地铁站。

 

该项目前期也已经交付，目前属于现房在售，仅约7200元/㎡毛坯均价起。售楼部也很冷清。

 

金地格林映象2020年9月首开，主推建面约88㎡和约108㎡创变三房户型，价格8688元/平起，首付15万起。

 

目前期也已经交付，目前还有房源在售，从价格上来看，也有一定的下探。葛店建投金地博雅园由葛店开发区建投有限公司和金地集团联合投资建设，项目在2022年7月开放示范区。

 

我们在现场看到，项目有楼栋已经封，建设进展还是挺快的。但营销中心完全没有人气。

 

据知情人士透露，项目虽然部分封顶了，但要明年12月底交房，目前施工很缓慢，因为“没钱了。”

 

还记得金地在2019年拿地之时，有业内评价，“一二线城市已经不能再获得业绩扩张的机会了，固守在一二线城市、期盼政策周期轮动的美好愿望一定会落空的，不下沉三四线城市，就不会有房企继续高速成长的机会。”

 

期待是美好的，现实却是残酷的。如今以4年为期，我们再来看看金地是否等到了爆发的机会？在土地市场上，金地集团是否踩错了节奏和时机？

 

2022年3盘入市，多盘降价求生

 

2022年，金地集团有3个项目入市，分别是金地国际城、武汉城建金地和悦、香港置地金地峯璟。

 

根据房管局备案信息查询得知，武汉城建金地和悦位于蔡甸汉阳大道与知音湖大道交汇处，项目于2022年7月23日首次开盘，共284套住房可售，目前已售182套，还余102套未网签。

 

实际上该楼盘在销售过程中，也出现打折降价的情况。

 

金地香港置地峯璟位于位于硚口区汉西北路247号，2022年11月22日首次开盘，推出1、4、5号楼，数据显示项目共484套住宅可售，目前已住房已网签67套，还剩417套未出售。

 

这是香港置地与金地集团联合开发的。项目9月8日3#楼新拿证，主推建面约112-143平带装修高层，备案均价约29000元/平，较之前降价约4325元/平，再加上紧挨着二环线，部分楼栋窗外视野不太好，销售情况也并不理想。

 

卖的最好的金地国际城，项目位于蔡甸汉阳大道黄金口地铁站A出口，项目于2022年4月30日开盘，目前已经开盘12次，项目共1780套住宅可售，目前已售1337套，还余411套房源未网签。

 

根据消息显示，2022年蔡甸区的销冠被金地国际城拿下，该项目今年1-8月连续稳居武汉成交量top10，9月更是登顶全城top1。项目首开高层带装修1.1-1.2万，卖得并不好，后续改为毛坯，再加上折扣降价等，销量才逐渐上去。项目在10月12日10#楼新拿证，主推建面约98-140平毛坯高层，备案均价约9022元/平，相较之前本次降价约2173元/平；

 

无独有偶，在武汉城市留言板搜索金地国际城，发现有不少业主投诉降价问题，以及网球学校并未开建的问题。

 

从财报来看，虽然金地集团并没有出现债务爆雷的情况，但由于行业的因素，金地集团也受到了不小的影响。

 

而且，除了负债和经营数据下滑之外，更让人担心的其实是金地集团未来的经营策略。

 

10月18日消息，穆迪将金地(集团)股份有限公司的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B3”，并将金地集团全资子公司辉煌商务有限公司的CFR从“B1”下调至“Caa1”。

 

穆迪还预计，在充满挑战的经营环境下，金地集团2023年的合同销售额将降至约1590亿元人民币，2024年将降至1450亿元人民币。该公司在过去12至18个月为保持流动性而减少的土地收购，也将限制未来一至两年的销售。

 

确实，金地集团在武汉的项目不少，但多数项目还是位于远郊，比如蔡甸、鄂州、东西湖，占了半数多，核心区的新盘相对较少，而且多数已经接近销售尾声。

 

而当下最担忧的销售基本面，已经是在政策层层松绑下也依然难有明显起色，大家愈发质疑撑到现在的金地还有多少筹码能够在一片负面中逆风突围？

 

尤其是在武汉，再加上金地集团近两年在武汉公开市场基本没有拿地，后续土储也不足，将陷入了一个漫长的发展“瓶颈期”？金地集团在武汉还稳不稳？

 

来源：风财讯深度