第33次流拍，盛豪地产靠“拍卖理论”招募投资人到底有多难？

“拍卖理论”是否适用此类招募投资人竞拍规则，值得商榷。

 

第33次拍卖，四川盛豪房地产开发投资有限公司（以下简称“盛豪地产公司”）重整案重整投资人资格又流拍了。

 

10月20日10时，盛豪地产公司管理人以网络竞价方式确定重整投资人，最终以6人设置提醒，194次围观，无人报名而流拍。

 

本轮竞拍起拍价8.5286亿元，保证金1亿元，增价幅度100万元及其倍数，以报价最高者确定重整投资人。若拍卖成功，原股东持有的盛豪地产公司股权全部调整为零，重整投资人取得盛豪地产公司100%股权，原股东、质押权人协助重整投资人完成股权变更。

 

盛豪地产公司于2006年8月3日在遂宁市市场监督管理局注册成立，注册资本8018万元，股东为刘明贵、陈碧英，经营范围房地产开发，拥有房地产开发贰级资质证书。由于公司后续经营管理不善等造成项目资金链断裂，于2015年6月，其两处在建楼盘突然相继停工烂尾。自此，盛豪地产公司的各种纠纷随之陡增，深陷民间借贷、工程建设等诉讼旋涡。

 

2016年9月30日，遂宁市中级人民法院裁定受理盛豪地产公司破产重整申请；2019年6月2日，遂宁市中级人民法院从新指定重庆海川企业清算有限公司担任管理人。

 

但盛豪地产公司的破产重整之路并不平坦。

 

先是出现债权人与管理人的纷争，导致原管理人辞职，破产重整工作曾一度停滞。后于2021年6月21日，盛豪地产公司第三次债权人会议复会，分别以意向投资人澳维置业有限公司与原合伙人遂宁市锦苑房地产开发有限公司、张光友、颜如意、杨君、刘辉光组成的联合体（以下简称“澳维联合体”），以及中昂地产（集团）有限公司的方案为基础，制订的两份重整计划草案提交债权人会议表决均未通过。但按照会议表决规则，澳维联合体被确定为重整投资人。

 

2022年6月29日，经遂宁市中级人民法院审判委员会审查决定，澳维联合体重整计划草案不符合规定不予批准。管理人为了挽回破产清算的结局，再一次重新制作了重整计划草案。

 

经过漫长的磋商和调整，于2023年4月18日，遂宁市中级人民法院裁定批准《四川盛豪房地产开发投资有限公司重整计划草案》，终止四川盛豪房地产开发投资有限公司重整程序。自此，盛豪地产公司进入破产执行阶段。

 

经审计，截至2023年4月6日，管理人依法接收债权申报374笔（不含原合伙人涉诉债权），盛豪地产公司债务总金额为13.7751亿元，实体资产的评估价值合计为8.5228亿元（2022年11月25日作为评估基准日）。

 

虽然盛豪地产公司资不抵债且无法支付到期债务，但仍然存在重整的可能，招募潜在投资人盘活破产企业是其不能回避的选择。

 

据了解，该标的竞拍是管理人利用“2020年诺贝尔经济学奖的同步多轮增价理论”一次尝试，针对本案具体情况创设性定制的新型网络竞价方式，通过网络竞价能够更有效地发现市场价格。

 

这种提前预定竞价程序方式，可称为有“脚本”的竞拍规则。具体而言，第一轮竞价的公告期为30日，若第一轮无人出价（或竞价）则本轮竞价结束，管理人将在2日内启动第二轮竞拍，第二轮竞拍的“起拍价”在前轮竞拍起拍价的基础上降低3000万元；若第二轮无人出价（或竞价）则该轮竞价结束，管理人将在2日内启动第三轮竞拍，起拍价在前轮竞拍起拍价的基础上降低3000万元。依次类推，直至有人出价（或竞价），出价最高者为拍卖的买受人，即拍卖成交。

 

值得一提的是，竞拍的保留价为8.5286亿元，如多轮竞价中无法以不低于保留价的价格成交，本次拍卖中止。不难看出，所谓不低于保留底价的竞拍价，就是盛豪地产公司实体资产的评估价值。

 

历次竞拍过程显示，该标的在阿里资产平台上从首次起拍价13.3亿元开始，依次递减3000万元，经过16轮竞拍后，降至预期的保留价8.5286亿元时，又连续进行了17次拍卖。

 

法律专业人士蔺文财认为，管理人利用“2020年诺贝尔经济学奖的同步多轮增价理论”来竞价招募投资人并不常见，对于拍卖者来说，用此设计了可行的多轮增价拍卖的机制，其理想化、最大化让自己手里的资产拍出更高更好的价格，获得更大的价值为目的，这就是“拍卖理论”的必要性和深入性。

 

此外，招募投资人成功与否，与其现有核心资产的大小，以及预期能否变现也有着直接的关系。据介绍，盛豪地产公司在建、已建、未建的资产有盛豪·首港城和上城国际两个项目，且预期价值可观。

 

其中，盛豪·首港城位于重庆市沙坪坝区西永组团，毗邻重庆大学城，该项目占地168亩。在法院裁定受理盛豪地产公司破产申请之前，盛豪·首港城一期（A、C区）已开发完毕，剩余存货中住宅（含高层住宅以及花园洋房）2.11万平方米、商业1.66万平方米、车位1055个未销售；二期（D区）为在建工程，地上共计4幢建筑物，其中住宅面积3.35万平方米、商业面积9665平方米、酒店面积1.48万平方米、车位394个，已办理预售许可证，除高层住宅已销售48套外其余均未销售；三期（B区）尚未进行开发，占地面积2.66万平方米，土地用途为城镇混合住宅用地。根据规划许可建设指标，总建筑面积8.07万平方米。

 

上城国际项目位于重庆市合川区上什字西路东北侧，该项目土地面积5.08万平方米，土地性质为住宅。上城国际分A、B两个地块进行规划，A地块占地3.84万平方米，B地块占地1.23万平方米，容积率为3.0，规划设计为多、高层商住小区。在法院裁定受理盛豪地产公司破产申请之前，该项目仅做了部分土石方和基础处理。

 

目前，上城国际项目土地的情形，经管理人及盛豪地产公司原项目负责人多次与合川区政府及相关部门沟通协调，初步达成在后期开发中由合川区政府通过给予优惠政策的方式对盛豪地产公司进行补偿，并初步确定数项优惠政策。

 

“‘拍卖理论’是否适用此类招募投资人竞拍规则，值得商榷。”蔺文财表示，纵观先后33次连续拍卖活动，一次次流拍，甚至强调保留底价，并没有实际竞拍结果却还在坚持。把简单竞拍的事情搞得过分复杂，也是对社会资源的一种浪费。

 

来源：中国房地产报 贾俊杰